Trong dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/NQ-CP về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM có nội dung về đề xuất thí điểm mô hình TOD.
Người hưởng lợi phải trả tiền
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD, viết tắt của cụm từ tiếng Anh: Transit Oriented Development) là mô hình đã phát triển cách đây hàng chục năm ở nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là Nhật Bản và các quốc gia châu Âu.
Tại TP HCM, loại hình giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh là các tuyến đường sắt đô thị (ví dụ tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên) và đường sắt quốc gia (ví dụ đường sắt TP HCM - Cần Thơ), các tuyến xe buýt nhanh (BRT).
Theo mô hình này, việc phát triển đô thị sẽ tập trung quanh các nhà ga của các tuyến giao thông công cộng trên, khu vực này tạm gọi là khu vực TOD. Đặc điểm của việc phát triển đô thị theo mô hình TOD là đất có mục đích sử dụng hỗn hợp, hệ số sử dụng đất cao; đi bộ là hình thức đi lại chủ yếu trong khu vực TOD; đường sắt đô thị là phương tiện đi lại chủ đạo ra ngoài khu vực TOD.
Hệ thống các tuyến đường sắt đô thị trên địa bàn TP HCM đã, đang và sẽ được đầu tư xây dựng để đưa vào khai thác, vận hành với kỳ vọng mang hiệu quả về kinh tế - xã hội - môi trường đối với đô thị đặc biệt này. Việc đầu tư xây dựng hệ thống này rất tốn kém (dự tính hàng trăm triệu USD cho mỗi km đường sắt đô thị), từ nguồn vốn công.
Để thúc đẩy việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, nguyên tắc thu hồi kinh phí đầu tư trên quan điểm "người hưởng lợi phải trả tiền" cần được áp dụng một cách phù hợp. Việc đầu tư các tuyến đường sắt đô thị mang lại các giá trị gia tăng của đất đai và bất động sản trong khu vực TOD: đất có hệ số sử dụng đất cao hơn, bất động sản có khả năng tiếp cận tốt hơn…
Vì thế, Nhà nước cần điều tiết các giá trị gia tăng này để tiếp tục đầu tư cho các tuyến đường sắt đô thị hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Một trong những bất cập khi phát triển đô thị theo mô hình TOD mà các chuyên gia thường nêu ra, đó là việc thu hồi đất xung quanh các nhà ga đường sắt đô thị khá khó khăn.
Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn từ các quốc gia áp dụng thành công mô hình này (Nhật Bản) cho thấy không nhất thiết phải thu hồi đất, thay vào đó, cần áp dụng các biện pháp kinh tế, tài chính để điều tiết các giá trị gia tăng của đất đai và bất động sản trong khu vực TOD, ví dụ thuế tài sản, phí cải thiện, phí tác động, phí chuyển quyền phát triển không gian.
Với quan điểm trên, mô hình TOD sẽ khuyến khích tư nhân tham gia vào quá trình phát triển đô thị ở những khu vực xung quanh các nhà ga đường sắt đô thị, mô hình này hoàn toàn phù hợp với bối cảnh hiện tại của TP HCM.
Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên). Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Lưu ý các quy định pháp luật về đất đai
Hiện nay, việc TP HCM cần làm đối với các tuyến đường sắt đô thị đã hoàn thành, điều chỉnh quy hoạch đô thị xung quanh các nhà ga theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, chuyển đổi chức năng các khu đất một cách phù hợp và bảo đảm tính linh hoạt, tổ chức tốt không gian đi bộ và các hệ thống đi lại kết nối từ nhà ga đến các khu vực xung quanh. Đó là cơ sở để nhà nước điều tiết giá trị gia tăng từ các khu đất xung quanh các nhà ga.
Ở chiều hướng ngược lại, việc điều chỉnh quy hoạch cũng sẽ góp phần tăng lượng hành khách sử dụng tuyến đường sắt đô thị này, góp phần tăng hiệu quả sử dụng của tuyến và cũng khiến vị thế của các khu đất xung quanh các nhà ga của tuyến trở nên đắc địa hơn.
Nhiều năm trước đây, nhiều chuyên gia tư vấn quốc tế cũng đã từng đề xuất áp dụng mô hình TOD tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến mô hình phát triển đô thị này chưa thể đi vào thực tiễn. Nếu nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/NQ-CP được Quốc hội thông qua, đây là một cơ hội tốt để TP HCM trở thành địa phương đi đầu của cả nước trong việc áp dụng thí điểm mô hình TOD.
Để phát triển mô hình TOD, chúng ta cần phải hết sức lưu ý đến các quy định pháp luật về đất đai. Bởi lẽ, điểm quan trọng trong phát triển đô thị theo mô hình này là giá trị gia tăng từ đất và bất động sản.
Hiện nay, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, một số nội dung mới được đề xuất có thể là nền tảng cho việc áp dụng mô hình TOD; đó là quy định về không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không; quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.
và quét mã QR
Bình luận (0)