Tìm thêm giải pháp cho bất động sản

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, phản ánh qua sự hồi phục của nguồn cung, giá bán và sự gia tăng nhu cầu từ phía người mua. Cùng với đó, nhiều dự án và doanh nghiệp (DN) BĐS đã ghi dấu ấn qua các hoạt động cụ thể, mang lại sức sống mới cho thị trường.

Chuyển biến tích cực

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỉ đồng chiếm 70% tổng số căn hộ bán được. Đặc biệt, giá căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể. Tại Hà Nội, giá căn hộ mới tăng 6%, đạt mức trung bình 69 triệu đồng/m²; trong khi tại TP HCM, giá căn hộ mới đạt 68 triệu đồng/m². Sự leo thang về giá cho thấy sức nóng và nhu cầu cao của thị trường.

Các dự án chung cư cao cấp mới mở bán ở Hà Nội và TP HCM đã nhận được sự quan tâm lớn từ phía khách hàng, với tỉ lệ hấp thụ lên đến 60%-80%. Các dự án không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường mà còn thu hút một lượng lớn cư dân nhờ cơ sở hạ tầng tiện ích hiện đại và kết nối giao thông thuận tiện.

Các DN lớn trong lĩnh vực BĐS như Vingroup, Novaland, Sun Group... đều có những bước tiến mạnh mẽ trong việc triển khai các dự án và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh. Một trong những ví dụ điển hình là Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, một trong những nhà thầu lớn nhất trong lĩnh vực xây dựng, đã nhận được sự hỗ trợ từ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với việc gia hạn hạn mức tín dụng lên đến 4.000 tỉ đồng. Điều này không chỉ giúp Hòa Bình vượt qua giai đoạn khó khăn mà còn là dấu hiệu tích cực về sự phục hồi của các DN BĐS lớn.

Hàng loạt siêu dự án của Aqua City (Đồng Nai) và NovaWorld Phan Thiết (Phan Thiết) của Tập đoàn Novaland đã ghi nhận sự hồi phục nhất định với lượng giao dịch tăng đều đặn sau khi những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.

Sự chuyển biến tích cực của thị trường BĐS trong 9 tháng đầu năm 2024 không chỉ đến từ sự phục hồi của nền kinh tế và nhu cầu thực tế từ phía người dân mà còn từ việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch hơn cho các DN và nhà đầu tư. Các quy định về định giá đất, thủ tục cấp phép và giải phóng mặt bằng được cải thiện đáng kể, giúp giảm thiểu các rào cản pháp lý mà các DN BĐS thường xuyên gặp phải.

Chẳng hạn, các dự án BĐS tại TP HCM đã được tháo gỡ khó khăn liên quan đến việc cấp phép xây dựng tầng hầm. Quyết định 3803/QĐ-UBND và Quyết định 3804/QĐ-UBND của UBND TP HCM là cơ sở để phê duyệt tổng mặt bằng, tiến đến hoàn thành cập nhật giấy phép xây dựng điều chỉnh cho các dự án bất động sản trên địa bàn... Với những quyết định này, kỳ vọng vướng mắc pháp lý tại các dự án trên địa bàn TP HCM sẽ dần được tháo gỡ.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP HCM, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024 quy định về giá đất đã gỡ vướng rất nhiều dự án chưa tính được tiền sử dụng đất tại TP HCM. Hiện TP có khoảng 200 dự án BĐS có vướng mắc về tài chính đất đai. Trong năm 2024, TP HCM sẽ gỡ vướng cho 36 dự án và cấp khoảng 17.500 giấy chứng nhận.

Đặc biệt, mới đây, xác định việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án BĐS ở Đồng Nai còn chậm so các tỉnh lân cận, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, ông Võ Tấn Đức nhấn mạnh sẽ ưu tiên tháo gỡ các khó khăn liên quan đến quy hoạch phân khu C4 tại TP Biên Hòa. Phân khu này có diện tích đến 1.500 ha với các dự án lớn gồm: khu dân cư và đô thị quy mô như khu dân cư Long Hưng (227 ha), khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng (286 ha) do DonaCoop làm chủ đầu tư, khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170 ha) của Công ty CP Đầu tư Nam Long và khu đô thị Aqua City (305 ha) của Tập đoàn Novaland.

Ngoài ra, các chính sách tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần ổn định thị trường. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết tháng 6-2024, cho vay BĐS đã tăng 4,6%, trong đó cho vay kinh doanh BĐS tăng 10,3%, đặc biệt cho vay mua nhà ở tăng 1,2%. Điều này cho thấy sự hỗ trợ của hệ thống tài chính đối với lĩnh vực BĐS, đồng thời củng cố niềm tin của các nhà đầu tư và người mua nhà.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường BĐS đã chính thức bước vào giai đoạn phục hồi tích cực. Nền kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát và các chính sách pháp lý dần hoàn thiện đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới. Bên cạnh đó, sự đầu tư vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến metro tại Hà Nội và TP HCM, sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường.

Khó khăn, thách thức vẫn còn

Dù vậy, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 vừa có hiệu lực, ngành BĐS vẫn còn đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức nếu không có biện pháp xử lý, sẽ làm gia tăng những bất cập tồn tại lâu nay.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hằng năm, xác định giá sát với thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư xây dựng và phát triển các dự án BĐS sẽ tăng lên, kéo theo giá BĐS và giá nhà ở cũng tăng từ 15%-20%. Sự thay đổi này có thể khiến các nhà đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn. Mặt khác, bảng giá đất mới nếu không được thực thi chặt chẽ sẽ tạo cơ hội cho những hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường, dẫn đến việc gia tăng bất bình đẳng về cơ hội sở hữu nhà đất giữa các tầng lớp dân cư.

Một đề xuất quan trọng khác là xem xét đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều BĐS nhưng cần phải dựa trên nguyên tắc tạo giá trị cho xã hội. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhấn mạnh việc đánh thuế không nên chỉ dựa trên số lượng BĐS sở hữu mà cần xem xét mục đích sử dụng. Những người mua BĐS để cho thuê, tạo ra giá trị gia tăng cho cộng đồng thì không nên bị ràng buộc bởi chính sách thuế này.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế BĐS thứ hai cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bảo đảm tính đồng bộ trên toàn quốc. Nếu không có sự đồng bộ trong hệ thống quản lý và các biện pháp kỹ thuật như giao dịch qua ngân hàng, kê khai tài sản, thì việc áp thuế sẽ không đạt hiệu quả mong muốn, thậm chí có thể gây rối loạn thị trường.

Một yếu tố quan trọng góp phần đẩy giá nhà lên cao là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Hiện nay, nguồn cung nhà ở còn quá thấp so với nhu cầu, nhất là phân khúc nhà giá rẻ, phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp. Để điều chỉnh thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất khơi thông nguồn cung BĐS bằng cách tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trong các dự án bị đình trệ, đồng thời thúc đẩy khởi động các dự án mới.

Theo bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc công ty nhà ở ngay Việt Nam (Hà Nội), nếu không có những biện pháp quyết liệt từ phía nhà nước và các DN nhằm gia tăng nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với những hệ lụy nghiêm trọng. Người dân với nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà và tình trạng "sốt giá" có thể dẫn đến sự bất ổn cho toàn bộ thị trường.