ĐỘT PHÁ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI (*): Đầu tư theo hệ sinh thái kết nối gần

Các đề xuất xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) gần đây tập trung vào cách thức huy động vốn để xây dựng quỹ nhà ở quy mô lớn trong giai đoạn tương đối ngắn. Trong khi đó, nhiều công trình NƠXH đã xây dựng lại bị bỏ không, xuống cấp.

70%-80% NƠXH do thị trường tự cung ứng

Bài viết này đề xuất coi nhà ở là một dịch vụ bên cạnh tài sản nhằm xây dựng mô hình quản lý và huy động nguồn lực theo hệ sinh thái dịch vụ nhà ở linh hoạt với nhu cầu của các nhóm đối tượng. Một số gợi ý về mô hình đầu tư giúp thu hút sự tham gia của thị trường, cải thiện về vị trí, mức giá theo khả năng tiếp cận thực tế.

30 năm qua, khoảng 70%-80% nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp vẫn do thị trường tự cung ứng. Tỉ trọng NƠXH do nhà nước cung ứng thấp do thiếu vốn, quỹ đất ít hấp dẫn thị trường, thủ tục chậm và lợi nhuận thấp. Cơ chế thu hút đầu tư và phát triển gần đây (Nghị định 03/2021/NĐ-CP) đã linh hoạt hơn song với tình hình thị trường bất động sản đóng băng, lãi suất vẫn còn cao, khó có thể dựa vào các chủ đầu tư chuyên làm dự án thương mại để phát triển các dự án NƠXH phù hợp.

Vấn đề thiếu NƠXH tại các thành phố lớn đến từ nghịch lý về vị trí. Nhu cầu chỗ ở giá phải chăng gần nơi làm việc là rất khó tại các đô thị lớn, không cạnh tranh được với nhà ở thương mại và bị đầu cơ. Vị trí NƠXH bố trí xa nơi có việc làm có giá thấp nhưng di chuyển xa và thiếu tiện ích.

Tiếp cận đúng nhu cầu của đối tượng

Giải pháp cung ứng nhà ở chi phí thấp cần tiếp cận đúng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính, bao gồm:

Nhóm coi nhà ở là dịch vụ cung ứng chỗ ở. Ví dụ, công nhân khu công nghiệp tập trung, sinh viên trở về nhà hằng tuần hoặc hằng tháng/hằng quý quan tâm dịch vụ ở có tiện ích tối thiểu và chi phí thuê thấp, không quá xa nơi làm việc.

Khoảng 70%-80% nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp vẫn do thị trường tự cung ứng Ảnh: TẤN THẠNH

Nhóm coi chỗ ở là nơi định cư cần sở hữu tài sản, ví dụ gia đình trẻ cần chỗ ở thuê hoặc thuê mua có tiện ích và tiện nghi chấp nhận được, chi phí thuê hoặc thuê mua vừa phải, đặc biệt là phải gần nơi làm việc. Các gia đình có tích lũy trước nhưng thu nhập hạn chế muốn sở hữu nhà ở giá phải chăng, có thể tiếp cận việc làm với chi phí và thời gian hợp lý.

Nhóm đầu tư cho tài sản mà không cần ở hoặc chỉ cần ở gần để quản lý. Nhóm này là các chủ dự án đầu tư tài chính, chủ nhà ven đô có đất rộng xây nhà cho thuê...

Nhà ở là hệ sinh thái các dịch vụ ở

Về tổng thể, cần phát triển chuỗi cung ứng nhà ở từ quy hoạch phát triển hệ sinh thái dịch vụ ở. Cần coi nhà ở là hệ sinh thái các dịch vụ ở và huy động nhiều chủ thể có tiềm lực cùng đầu tư vào các tài sản và chuỗi cung ứng dịch vụ này với giá phải chăng theo định hướng quy hoạch bền vững. Việc bỏ qua các thủ tục làm thành dự án mà chỉ cần điều chỉnh quy hoạch cho cả hệ sinh thái cùng tham gia giúp giải quyết nhanh hơn việc thu hút nguồn lực đầu tư vào giải quyết cùng lúc cả bài toán vị trí và giá - chi phí cho người thu nhập thấp.

Cụ thể có các nhóm giải pháp sau:

Xây dựng hệ sinh thái cộng sinh mới tại vùng ven các thành phố lớn. Khu vực này có chi phí sinh hoạt cao, khan hiếm đất trong nội thành cần phát triển các khu công nghiệp vùng ven theo mô hình đô thị công nghiệp dịch vụ cộng sinh với hệ sinh thái định cư nông thôn, hạ tầng xã hội lân cận để tận dụng lao động dịch vụ tại chỗ. Cần thừa nhận và tạo điều kiện để hệ sinh thái này cải thiện kết nối và nâng cấp hạ tầng vệ sinh môi trường tại chỗ với các khu công nghiệp, đô thị hóa vùng ven bền vững.

Chuyển đổi một phần các khu công nghiệp sang đô thị và nhà ở (20%-30%) để tạo quỹ đất làm nhà ở xã hội. Đồng thời, điều chỉnh để nâng cao hệ số sử dụng đất trong các công trình công nghiệp theo hướng tích hợp, đa tầng, đa mục đích.

Tích hợp phát triển nhà ở giá vừa phải và nhà ở thương mại theo mô hình cộng sinh kết nối gần. Khuyến khích chủ đầu tư nhà ở thương mại phát triển các dự án NƠXH ở gần (không ở chung) cùng hưởng lợi tiện ích và tiện nghi giá trị như công viên, trường học, trung tâm thương mại… Nâng cấp mô hình đầu tư cho thuê cộng sinh với đầu tư các nhà ở là tài sản gắn với đất. Tạo điều kiện cho người có đất ở vùng ven được chuyển đổi đất sang dịch vụ nhà ở hoặc đất ở. Người đầu tư vào nhà ở cho thuê có thể được vay vốn lãi suất ưu đãi (dưới 8%/năm hoặc thấp hơn), chi phí thuê có thể còn được bảo lãnh không tăng giá trong thời gian dài.

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 27-3