TP HCM là địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ đô thị hóa, tuy nhiên vấn đề nan giải đặc trưng đã và đang tồn tại trong quá trình cải tạo, phát triển tại thành phố (và các tỉnh, thành có tốc độ đô thị hóa cao của Việt Nam) là tình trạng quy hoạch thiếu khả thi, quy hoạch được duyệt nhưng chưa có kế hoạch triển khai thực hiện cụ thể hay quy hoạch phụ thuộc quá nhiều vào ngân sách...
Thực trạng quy hoạch TP HCM
Thành phố chưa có kinh phí để thực hiện: Hàng trăm con đường và hàng chục ngàn tuyến hẻm (nhỏ, ngoằn ngoèo, chằng chịt không bảo đảm điều kiện về an toàn PCCC) chưa được đầu tư mở rộng lộ giới theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt; hàng chục chung cư cũ, xuống cấp cần phải tháo dỡ nhưng chưa thể triển khai thực hiện; hơn 5.700 ha đất công viên cây xanh sử dụng công cộng đã được phê duyệt vẫn còn nằm trên giấy hơn 20 năm; nhiều công trình công cộng đã được phê duyệt nhưng chưa được đầu tư xây dựng; nhiều trường học, bệnh viện trên phạm vi toàn thành phố đang trong tình trạng quá tải, hàng trăm khu chợ tự phát chưa được giải quyết.
Trong khi đó, thành phố thu được khá ít và chậm giá trị gia tăng của các bất động sản được hưởng lợi từ việc thành phố đầu tư thực hiện mở rộng các tuyến đường giao thông, công trình công cộng, công viên cây xanh… bằng nguồn vốn ngân sách. Điều này tạo nên sự thất thoát và hiệu quả chưa cao cho ngân sách của thành phố, tạo ra sự thiếu công bằng giữa các khu vực dân cư.
Những kết quả không mong muốn nêu trên trong quá trình cải tạo và phát triển đô thị tại TP HCM được xác định là do cách lập quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch đang được áp dụng hiện nay.
Cụ thể, quy hoạch chưa khai thác hiệu quả sử dụng không gian và hiệu quả sử dụng đất đối với quy hoạch các công trình phục vụ công cộng. Quy hoạch phân khu (tỉ lệ 1/2000) được phê duyệt nhưng chưa có kế hoạch triển khai thực hiện vì các công trình phục vụ công cộng phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân sách được bố trí.
Sự phân chia rạch ròi giữa dự án công trình phục vụ công cộng (đầu tư bằng vốn ngân sách) và dự án tự chỉnh trang, kinh doanh như nhà ở, thương mại - dịch vụ (đầu tư bằng vốn xã hội hóa) làm cho nhiều công trình phục vụ công cộng trong đô thị chậm triển khai thực hiện hoặc đình trệ trong nhiều năm vì thiếu vốn đầu tư.
Các khu chợ tự phát cần được quy hoạch vào những khu vực phù hợp
4 loại mô hình dự án
Điều chỉnh cách làm quy hoạch (lập, thẩm định, phê duyệt, triển khai thực hiện quy hoạch), hợp nhất các dự án công trình sử dụng công cộng và dự án kinh doanh, tự chỉnh trang (nhà ở, thương mại - dịch vụ) để hình thành các dự án phức hợp hoàn chỉnh (bổ sung hạ tầng giao thông - bãi đậu xe, công viên cây xanh - sân chơi, vườn hoa, hạ tầng xã hội...) kêu gọi đầu tư.
Cách làm này sẽ giúp khai thác hiệu quả sử dụng không gian, hiệu quả sử dụng đất gắn với quy hoạch công trình sử dụng công cộng, cải thiện môi trường sống của người dân, thu hút nguồn lực tài chính của xã hội để đầu tư xây dựng công trình sử dụng công cộng theo quy hoạch, hạn chế nguồn vốn đầu tư từ ngân sách. Theo đó, sẽ hình thành 4 loại mô hình dự án:
Loại 1: Giải pháp thực hiện đường giao thông. Điều chỉnh quy hoạch, hợp nhất dự án đường giao thông kết hợp dự án khu dân cư hai bên đường, tạo thành dự án dãy đô thị phức hợp hoàn chỉnh trung và cao tầng (bổ sung hạ tầng giao thông - bãi đậu xe, công viên cây xanh - sân chơi, vườn hoa, hạ tầng xã hội...) để kêu gọi đầu tư.
Loại 2: Giải pháp thực hiện khu dân cư hiện hữu cần cải tạo chỉnh trang. Điều chỉnh quy hoạch các dự án khu dân cư hiện hữu cần cải tạo chỉnh trang tạo thành các ô phố phức hợp hoàn chỉnh để kêu gọi đầu tư.
Loại 3: Giải pháp thực hiện công trình công cộng. Điều chỉnh quy hoạch, hợp nhất dự án công trình công cộng kết hợp khu dân cư, tạo thành khu dân cư phức hợp hoàn chỉnh trung và cao tầng (nhà ở + thương mại - dịch vụ - bãi đậu xe) kết hợp công trình công cộng để kêu gọi đầu tư.
Loại 4: Giải pháp thực hiện công viên cây xanh. Điều chỉnh quy hoạch, hợp nhất dự án khu công viên cây xanh kết hợp các khu dân cư, tạo thành dự án khu dân cư phức hợp trung và cao tầng kết hợp khu công viên cây xanh để kêu gọi đầu tư.
Thành phố nên giao cho một đơn vị có năng lực kinh nghiệm trong việc cải tạo và phát triển đô thị. Đơn vị này là chủ đầu tư của các dự án cải tạo và phát triển đô thị của thành phố cũng là đầu mối tổ chức kết nối các nguồn lực xã hội để triển khai thực hiện quy hoạch được phê duyệt...
Một số nguyên tắc triển khai thực hiện
Trong các mô hình dự án nêu trên, dự án cần ưu tiên bố trí quỹ nhà - đất để hoán đổi, đền bù và tái định cư tại chỗ cho các chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng một phần trong khu phức hợp nêu trên, có giá trị tương đương (trước và sau khi hình thành dự án), để tạo sự đồng thuận của người dân.
Trung tâm chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án, sau đó bán đấu giá phần đất khu dân cư phức hợp, đấu thầu thi công xây dựng hạ tầng giao thông và quỹ nhà đất tái định cư - hoán đổi cho các hộ dân.
Cần khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất và sử dụng không gian xung quanh các công trình phục vụ cộng đồng, giúp tăng thu ngân sách đáng kể đối với giá trị gia tăng từ bất động sản khu vực xung quanh các công trình phục vụ cộng đồng.
Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn vốn vay của Ngân hàng Nhà nước với lãi suất 0%, để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và quỹ nhà - đất để hoán đổi, đền bù tái định cư và chi phí tạm cư (nếu có) cho các hộ dân.
Nguồn tài chính chênh lệch thu được giữa chi phí cần bỏ ra cho các công tác nêu trên so với chi phí thu được từ việc bán đấu giá các khu đất để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ - văn phòng, sẽ được sử dụng để đầu tư thực hiện các công trình phục vụ cộng đồng và hoàn trả cho Ngân hàng Nhà nước (đối với khoản vay).
Lưu ý, dân số sẽ gia tăng tại các khu vực quy hoạch điều chỉnh các công trình phục vụ công cộng. Vì vậy, cần xem xét điều chỉnh quy hoạch đồng bộ với toàn khu vực (hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội) và cập nhật vào quy hoạch chung đang điều chỉnh toàn thành phố.
và quét mã QR
Bình luận (0)