LẰN RANH: Vào tù nếu xù tiền cọc!

Nhiều chủ đất và môi giới thường chủ quan cho rằng nếu giao dịch bất thành, trách nhiệm cao nhất chỉ là đền cọc theo pháp luật dân sự. Tuy nhiên, ranh giới giữa một tranh chấp dân sự và một vụ án hình sự đôi khi chỉ cách nhau bởi một câu giới thiệu hoặc một điều khoản cam kết trong hợp đồng.

Thực tế, không khó để bắt gặp cảnh người môi giới tự vẽ dự án trên giấy, cam kết "chắc nịch" rằng trong vòng 3 tháng sẽ được cấp giấy chứng nhận để thuyết phục khách hàng "xuống tiền". Khi quá hạn mà giấy chứng nhận vẫn "bặt vô âm tín", họ thường tìm lý do để trì hoãn và tin rằng chỉ cần hoàn trả tiền cọc cùng một khoản phạt tương đương nếu không có thỏa thuận khác. Đây là một suy nghĩ sai lầm. Cần hiểu rằng, lằn ranh chuyển sang vụ án hình sự không nằm ở khả năng hoàn trả tiền, mà nằm ở ý thức chủ quan và sự minh bạch thông tin tại thời điểm nhận cọc.

Cụ thể, nếu tại thời điểm nhận cọc, thửa đất thực sự đủ điều kiện tách thửa về mặt pháp lý, nhưng sau đó do thay đổi chính sách, quy hoạch hoặc lý do bất khả kháng mà không thể làm thủ tục, thì đây được xem là rủi ro dân sự. Khi đó, bên nhận cọc chỉ phải trả lại tiền hoặc chịu phạt cọc theo quy định hoặc thỏa thuận.

Ngược lại, nếu cơ quan điều tra chứng minh được ngay tại thời điểm nhận cọc, người bán biết rõ đất không thể tách thửa do thiếu diện tích tối thiểu, dính quy hoạch hay đang tranh chấp nhưng vẫn cố tình đưa thông tin gian dối để chiếm dụng vốn, thì bản chất sự việc đã thay đổi hoàn toàn. Hành vi này có thể cấu thành tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo Bộ Luật Hình sự.

Thông điệp gửi đến nhà môi giới và chủ đất là: Sự nhiệt tình tư vấn cộng với việc cung cấp thông tin sai sự thật có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự. Trước bục khai báo, việc lập giả bản vẽ quy hoạch hay các cam kết không đúng sự thật không phải tình tiết giảm nhẹ mà là bằng chứng tố cáo hành vi gian dối có tổ chức nhằm chiếm đoạt tài sản.

Do đó, sự cẩn trọng là không bao giờ thừa. Người bán và môi giới tuyệt đối không nhận cọc khi chưa nắm chắc tính pháp lý của thửa đất. Về phía người mua, đừng bao giờ đặt cược tài sản vào lời hứa miệng hay bản vẽ tự lập không có sự phê duyệt của cơ quan thẩm quyền. Hãy nhớ rằng, một lô đất chưa đủ tính pháp lý thì mọi hợp đồng đặt cọc, dù có công chứng hay lập vi bằng, đều chứa đựng hậu quả nặng nề về thời gian và tài sản.