Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản (BĐS) vệ tinh được nhắc đến như một cơ hội lớn. Tại Diễn đàn BĐS nhà ở 2025 với chủ đề "Sóng vệ tinh" do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng Báo Người Lao Động và Cộng đồng Review BĐS tổ chức chiều 18-9 ở TP HCM, hàng loạt vấn đề then chốt được mổ xẻ nhằm định hình mô hình phát triển phù hợp cho giai đoạn tới.
Những chuyển biến tích cực
Từ góc nhìn chính sách, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội - cho rằng thị trường BĐS thời gian qua mở ra cơ hội lớn khi hội tụ 3 động lực: tiền tệ - tín dụng hạ nhiệt lãi suất; đầu tư công đẩy mạnh với các tuyến cao tốc, metro, sân bay, kéo hạ tầng đến gần hơn các vùng ven; khuôn khổ pháp lý mới minh bạch hơn. Theo ông, lãi suất giảm trực tiếp nâng sức mua nhà ở thực tế; hạ tầng đại dự án tạo "lực hút" tự nhiên về phía các địa bàn vệ tinh; pháp luật sửa đổi, bổ sung giúp doanh nghiệp (DN) giảm rủi ro pháp lý, tăng tốc triển khai nguồn cung.
Nguồn cung BĐS cũng ghi nhận bức tranh tươi sáng hơn. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cho biết từ đầu năm đến nay, nguồn cung dồi dào, bằng 120% so cùng kỳ. Cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, bao gồm cả phân khúc phục vụ người có thu nhập thấp lẫn nhà ở xã hội tại các khu đô thị.
Về giá, ông Dũng thừa nhận mặt bằng dù còn cao nhưng "toàn thị trường nhìn chung tương đối ổn định, không có sốt nóng". Về khả năng chi trả, theo ông, cần nhìn ở góc độ thu nhập tích lũy và cấu trúc chi tiêu của hộ gia đình, thay vì so sánh máy móc với thu nhập bình quân tháng.
"Hiện nay, người mua không chỉ có nhà mà còn có được cuộc sống chất lượng" - ông Dũng nhận xét. Ông nhấn mạnh tiêu chuẩn sống tại các khu đô thị hiện nay đã khác xa 20 năm trước, kéo theo mức giá phản ánh nhiều yếu tố tiện ích, dịch vụ và vận hành.
Thông tin cụ thể hơn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết trong 8 tháng đầu năm 2025, TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tín hiệu phục hồi khả quan. Nguồn cung căn hộ đạt 28.114 căn, tăng 58% so với cùng kỳ; lượng hấp thụ hơn 20.000 căn, gấp 3,1 lần năm 2024.
Phân khúc nhà phố và biệt thự đưa ra 10.133 sản phẩm, tăng 71%; với 4.817 sản phẩm tiêu thụ, gấp 4 lần cùng kỳ. Đất nền cung cấp 7.167 sản phẩm, chỉ tăng 3% nhưng lượng hấp thụ đạt 1.130 sản phẩm, tăng 2,2 lần. Đặc biệt, nhu cầu đầu tư hiện vẫn trội hơn nhu cầu ở; nhóm quan tâm mua BĐS phần lớn ở độ tuổi 35 - 44 (36%), còn người mua để ở phổ biến trong độ tuổi 25 - 34, chiếm 40%.
Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 thu hút đông đảo nhà đầu tư và chuyên gia đến tham dự. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Phải đáp ứng nhiều tiêu chí
Tại diễn đàn, các ý kiến cho rằng quy hoạch phải đặt ra điều kiện cần để "sóng vệ tinh" trở thành động lực dài hạn.
TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch, nhìn nhận TP HCM trong tương lai gần sẽ "gần như là tiểu vùng siêu đô thị", đóng vai trò hạt nhân kết nối và thúc đẩy công nghiệp - dịch vụ tại các vùng vệ tinh. Theo ông, các DN nói nhiều về tiện ích nhưng "bán cuộc sống cho người dân thì mới hấp dẫn". Đô thị vệ tinh muốn dân sống được phải đi kèm trường học, việc làm, y tế công cộng, để họ có công ăn việc làm ổn định, thu nhập đủ tốt thì "cha mẹ có thể về gần khu đô thị mua hay thuê ở đều vẫn tốt".
Ông Sơn dẫn ví dụ khu Nam Sài Gòn trước đây được quy hoạch bài bản, hạ tầng xã hội đi trước rồi mới bán BĐS, cùng kế hoạch chi tiết được thực thi nhất quán giúp giá trị tăng bền vững. Ba điểm yếu cần lưu tâm khi phát triển các khu đô thị, theo ông, là cơ chế - pháp lý, môi trường vùng lân cận (như ngập nước, dù trong khu quy hoạch tốt) và vấn đề bản sắc - quản trị không gian khi khu bên cạnh lộn xộn có thể kéo chất lượng chung đi xuống.
Từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, bổ sung tiêu chí thực dụng để tránh "đô thị ma". Cụ thể, một đô thị vệ tinh thành công ít nhất phải có dân ở, nằm trong bán kính 30 - 40 km so với lõi trung tâm, thời gian di chuyển tối đa 40 - 45 phút bằng phương tiện công cộng, có không gian xanh và mật độ dân số vừa phải để người dân chấp nhận đi xa để sống; giá bán phải phù hợp, vừa túi tiền, thấp hơn khu trung tâm 40% - 50%. Những tiêu chí này gắn trực tiếp với năng lực kết nối hạ tầng liên vùng, chất lượng dịch vụ tại chỗ và chiến lược giá của chủ đầu tư.
Ở bình diện chính sách, ông Vương Duy Dũng nhấn mạnh định hướng của Nhà nước trong thời gian tới là tiếp tục sửa đổi pháp luật, tháo gỡ thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng để đơn giản hóa, tạo điều kiện cho DN giảm chi phí, tăng cung cho thị trường, đặc biệt ở nhóm sản phẩm phù hợp với người có thu nhập thấp. Theo ông, việc nâng chất và tăng lượng đồng thời sẽ giúp tăng cường sự lựa chọn cho người mua ở thật, hạn chế đẩy giá do khan hiếm cục bộ, đồng thời tạo nền tảng vận hành ổn định cho các đô thị vệ tinh.
Ở tầm nhìn dài hạn, TS Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh "sóng vệ tinh" là xu thế tất yếu trong giai đoạn 2025-2030. Đi đúng quỹ đạo gồm minh bạch chính sách, quy hoạch đồng bộ, cơ chế khuyến khích nhà ở nhu cầu thật sẽ giúp BĐS không chỉ phục vụ an cư mà còn trở thành nền tảng cho việc phát triển kinh tế bền vững.
"Trên thực tế, sự cộng hưởng giữa lãi suất hạ, đầu tư công tăng tốc và pháp lý cải thiện đang tạo "điều kiện ngoại sinh" thuận lợi. Để biến cơ hội thành giá trị, các đô thị vệ tinh phải chiếm trọn "điều kiện nội sinh": việc làm tại chỗ, dịch vụ công chất lượng, quản trị minh bạch và mức giá phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân" - chuyên gia này nhấn mạnh.
Nhà báo, TS TÔ ĐÌNH TUÂN - Tổng Biên tập Báo Người Lao Động:
Đồng hành cùng thị trường BĐS
Chủ đề "Sóng vệ tinh" của diễn đàn mang ý nghĩa thời sự và gợi mở. Khái niệm "đô thị vệ tinh" từng được kỳ vọng sẽ giảm tải cho khu vực trung tâm, mở rộng không gian sống, đem lại cơ hội an cư cho đông đảo người dân.
Những năm qua, người dân đã chứng kiến sự nở rộ của các dự án đô thị vệ tinh quanh TP HCM, Hà Nội và nhiều đô thị lớn khác. Tuy nhiên, thực tế triển khai chưa như mong đợi. Đô thị vệ tinh chỉ có thể trở thành làn sóng thật sự khi gắn với nhu cầu ở thật, khi người dân tìm thấy nơi an cư chứ không phải chỉ là sản phẩm để đầu cơ. Trong tiến trình ấy, vai trò của báo chí là hết sức quan trọng.
Với riêng Báo Người Lao Động, những năm qua, chúng tôi đã kiên trì đồng hành cùng thị trường BĐS, xem đây là một trong những mảng nội dung trọng tâm. Mỗi năm, Báo Người Lao Động tổ chức hơn 50 sự kiện, tọa đàm, hội thảo, talkshow…, trong đó có nhiều chương trình về thị trường BĐS, là nơi các chuyên gia, DN, nhà quản lý cùng đối thoại, chia sẻ thông tin, tìm giải pháp. Qua đó, chúng tôi mong muốn góp phần tạo dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước.
TS CẤN VĂN LỰC - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng:
Đưa giá BĐS về mức hợp lý
Hiện nay, nhiều DN BĐS có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn, dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài.
Một thống kê cho thấy một công chức tại Việt Nam cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được căn hộ chung cư, phản ánh rõ sự chênh lệch khi giá BĐS tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới. Vì vậy, việc kiểm soát giá, đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực của người dân là yêu cầu cấp thiết.
Để phát triển ổn định, DN cần chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS nhằm tăng tính minh bạch. Về phía Nhà nước, cần có giải pháp khả thi để ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá, đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển tài chính BĐS, khôi phục thị trường trái phiếu, lập Quỹ Nhà ở quốc gia, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt và có lộ trình đánh thuế hợp lý... Nếu thực hiện tốt, cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức, tạo nền tảng để thị trường BĐS phát triển bền vững.
Theo TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn, điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) là khung pháp lý về quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Nếu không có cơ chế đền bù rõ ràng, minh bạch, dự án rất dễ đình trệ.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần áp dụng cơ chế "hai giá" để giải quyết vấn đề này. Theo đó, bồi thường sớm theo giá đất khi có hạ tầng, người dân dễ dàng bàn giao mặt bằng, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau khi hạ tầng đi vào hoạt động.
và quét mã QR
Bình luận (0)