Thời cơ của đô thị vệ tinh

Sau khi TP HCM mở rộng địa giới hành chính, nhiều người từng kỳ vọng đây sẽ là cú hích giúp thị trường nhà ở có thêm nguồn cung, từ đó đưa giá về mức dễ tiếp cận hơn. Thế nhưng diễn biến thực tế lại trái ngược, khi giá căn hộ không ngừng leo thang còn nguồn cung vẫn khan hiếm.

Xu hướng chọn nhà đang thay đổi

Báo cáo thị trường nhà ở TP HCM và vùng phụ cận tháng 8-2025 của DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) cho thấy bất động sản nhà ở tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh đã đón nhận tín hiệu phục hồi khả quan. Ông dẫn chứng phân khúc căn hộ với nguồn cung 28.114 căn đưa ra thị trường, tăng 58% so với cùng kỳ, tỉ lệ hấp thụ đạt hơn 20.000 căn, gấp 3,1 lần năm 2024. Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận nguồn cung 10.133 sản phẩm, tăng 71% so với năm trước, với 4.817 sản phẩm tiêu thụ, gấp 4 lần so với cùng kỳ. Riêng đất nền có nguồn cung 7.167 sản phẩm, chỉ tăng nhẹ 3% nhưng tỉ lệ hấp thụ đạt 1.130 sản phẩm, tăng gấp 2,2 lần.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, thị trường đang có sự dịch chuyển rõ nét. Địa bàn tỉnh Tây Ninh hiện chiếm 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp nhà phố, biệt thự trong 8 tháng đầu năm. Phân khúc căn hộ ở khu vực Bình Dương cũ thậm chí vượt mặt TP HCM (cũ), chiếm tới 45,5% nguồn cung và 46,7% lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, vẫn có sự phân hóa mạnh, TP HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A, trong khi các địa bàn giáp ranh dẫn dắt thị trường ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Về người mua, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group, cho biết hiện có thể tạm chia thành hai nhóm chính: mua để ở và mua để đầu tư. Nhóm đầu tư thường là những người đã sở hữu bất động sản, có nguồn tiền nhàn rỗi, am hiểu thị trường và tài chính, quan tâm đến khả năng sinh lời, vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, chủ đầu tư và phương thức thanh toán. Ngược lại, nhóm mua để ở thường là những người lần đầu sở hữu nhà, số tiền vừa phải, quyết định thận trọng, quan tâm nhiều hơn đến yếu tố vị trí, môi trường sống, tiện ích, giá cả và sự hỗ trợ của ngân hàng.

Ông Lâm dẫn số liệu từ DKRA Realty (Tổng đại lý tiếp thị và phân phối thuộc DKRA Group) cho thấy tỉ lệ khách hàng đầu tư hiện vẫn chiếm ưu thế so với nhóm mua để ở. Độ tuổi người mua nhà để đầu tư phổ biến từ 35 - 44, chiếm 37%, trong khi nhóm mua để ở tập trung nhiều ở độ tuổi 25 - 34, chiếm đến 40%. Đáng chú ý, đa số khách hàng đầu tư bất động sản vẫn sinh sống tại TP HCM.

Cũng theo chủ tịch DKRA Group, "sóng" bất động sản đã lan sang vùng vệ tinh và các khu vực giáp ranh TP HCM mở rộng, như Cần Giờ, Cần Giuộc, Long Hậu. Đây đang trở thành những vùng đệm quan trọng với cụm dự án nhà liền thổ, tiện ích đồng bộ, giá trị bền vững, phù hợp nhu cầu ở thật với ngân sách khoảng 3 tỉ đồng. Ví dụ, dự án The 826 EC liền kề Khu Công nghiệp Long Hậu, do Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Hai Thành triển khai đã thu hút sự quan tâm lớn nhờ chính sách hỗ trợ vay 70% trong 30 năm, tài trợ lãi suất 15 tháng, ân hạn gốc 24 tháng, cùng ưu đãi chiết khấu thanh toán nhanh và mua sỉ. Dự án này cung cấp 760 nền nhà phố diện tích 80 - 120 m², hạ tầng đã hoàn thiện 98% và sẵn sàng xây dựng.

Một xu hướng khác cũng được ghi nhận, là việc người trẻ ngày càng có xu hướng lựa chọn nhà ở tại khu vực vệ tinh. Họ đề cao trải nghiệm sống xanh, gắn với các khu đô thị lớn phát triển theo định hướng giao thông công cộng. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý minh bạch được xem là tiêu chí tiên quyết. Để đáp ứng nhu cầu khắt khe này, nhiều chủ đầu tư liên tục cải tiến sản phẩm, phát triển các khu đô thị xanh - thông minh - bền vững, gắn liền với hạ tầng kết nối bài bản.

Cần phát triển các đô thị vệ tinh

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng bức tranh kinh tế toàn cầu trong giai đoạn 2025 - 2026 vẫn đối mặt nhiều gam màu xám khi tốc độ tăng trưởng dự báo chậm lại, từ mức 2,8% năm 2024 xuống còn 2,3% trong 2 năm kế tiếp, theo số liệu của Ngân hàng Thế giới. Ông chỉ ra nguyên nhân chính đến từ những xung đột địa chính trị chưa có hồi kết ở Trung Đông và Ukraine, áp lực lạm phát vẫn dai dẳng, rủi ro nợ công gia tăng cùng sự suy giảm tăng trưởng ở 3 nền kinh tế lớn là Mỹ, Trung Quốc và Liên minh châu Âu. Tuy nhiên, trong bức tranh đó vẫn le lói những điểm sáng khi đầu tư công toàn cầu có dấu hiệu phục hồi.

Với Việt Nam, theo TS Cấn Văn Lực, tình hình lại có phần lạc quan hơn nhờ những động lực tăng trưởng mới và nổi bật. Một trong đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký dự kiến đạt 26,14 tỉ USD trong năm 2025, tăng 7,3% so với năm trước và có thể tăng lên mức 42 - 46 tỉ USD vào năm 2026, tương ứng tăng trưởng 12% - 14%. Trong đó, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm 5 tỉ USD, khoảng 20% tổng vốn FDI của 8 tháng đầu năm 2025. Nhìn chung, điểm sáng của kinh tế Việt Nam nằm ở sự phục hồi của đầu tư, sự gia tăng của FDI dù có phần chậm lại, cùng sự bùng nổ của ngành du lịch.

Bên cạnh đó, định hướng chính sách mới cũng tạo ra tác động rõ rệt đến thị trường bất động sản. TS Cấn Văn Lực cho rằng việc hoàn thiện thể chế đất đai, với sửa đổi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng quá trình sắp xếp hành chính đã mở ra cơ hội lớn. Riêng TP HCM sau khi sáp nhập, diện tích tăng gấp 2,4 lần, dân số tăng thêm 37%, GRDP đạt 2,078 triệu tỉ đồng, chiếm 67,74% toàn khu vực, GRDP bình quân đầu người lên 19,49 triệu đồng. Đây là nền tảng để kỳ vọng sự bứt phá, tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Cùng với đó là hàng loạt chính sách trọng điểm như xây dựng bộ chính sách trụ cột thúc đẩy kinh tế xanh và số hóa, triển khai Nghị quyết 21/2021/QH15 về nhà ở, đa dạng hóa nguồn vốn thông qua Quỹ nhà ở quốc gia, tăng cường chống tham nhũng trong quản lý đất đai, chuyển đổi mô hình hành chính 2 cấp để nâng cao hiệu quả quản lý. Tất cả đều được xem như những động lực giúp thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc vệ tinh, có cơ hội cất cánh.

Chuyên gia quy hoạch, TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn đồng tình với quan điểm trên và cho rằng việc sáp nhập các địa bàn lân cận để mở rộng không gian TP HCM, đưa đô thị này bước sang kỷ nguyên "siêu đô thị" cả về quy mô diện tích, dân số lẫn vai trò kinh tế. Quy mô vượt trội mang lại lợi thế lớn về không gian phát triển và nguồn lực thị trường, song đồng thời đặt ra thách thức không nhỏ về quản lý đô thị, phân bổ hạ tầng và kiểm soát dòng người dịch chuyển.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia này cho rằng quy hoạch vùng đô thị TP HCM phải có tầm nhìn dài hạn từ nay đến 2030-2050 với mô hình đa trung tâm. Thay vì dồn nén tất cả vào lõi trung tâm, thành phố mở rộng cần phát triển các đô thị vệ tinh ở vành đai, mỗi nơi đảm nhận những chức năng chuyên biệt như công nghiệp, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, đô thị thông minh hay sinh thái nghỉ dưỡng. Mạng lưới đa cực này chỉ thực sự hiệu quả khi được kết nối bằng hệ thống giao thông liên vùng hiện đại gồm các tuyến vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị, bảo đảm việc di chuyển thuận lợi giữa trung tâm và các khu vệ tinh. "Quan trọng hơn, quy hoạch nhấn mạnh tiêu chí "đô thị vệ tinh ở được", nghĩa là các đô thị này phải thực sự đáng sống để thu hút dân cư đến an cư lâu dài. Chỉ khi hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đầu tư đồng bộ, đi kèm các tiện ích thiết yếu về y tế, giáo dục, việc làm, thì người dân mới an tâm gắn bó. Đây là chìa khóa để đô thị vệ tinh phát huy vai trò giảm áp lực cho lõi trung tâm, đồng thời thúc đẩy sự phát triển cân bằng và bền vững cho toàn vùng" - chuyên gia này nhấn mạnh.