Cổ phiếu bất động sản có “cất cánh” sau kỳ nghỉ lễ?

Bức tranh lợi nhuận quý I/2026 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy sự phân hóa rõ nét. Một số "ông lớn" ghi nhận mức lãi tăng đột biến nhờ bàn giao dự án hoặc hoạt động tài chính, trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn đối mặt với áp lực dòng tiền và thanh khoản thị trường.

Những cái tên có kết quả ấn tượng

Trong quý đầu năm, Công ty CP Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu thị trường với lợi nhuận khoảng 25.625 tỉ đồng, tăng 866% so với quý I/2025. Hoạt động bàn giao tại các dự án Vinhomes Ocean City và Vinhomes Royal Island tiếp tục là động lực chính đóng góp vào kết quả kinh doanh của công ty này. 

Công ty CP Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland) cũng ghi nhận lợi nhuận 860 tỉ đồng nhờ tăng tốc bàn giao sản phẩm tại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet... và hiệu quả từ việc hoán đổi nợ. 

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đạt lợi nhuận khoảng 137 tỉ đồng, gấp 2,7 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ hoạt động chuyển nhượng dự án và tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH)  ghi nhận lợi nhuận ròng quý I/2026 đạt hơn 327 tỉ đồng, tăng gấp hơn hai lần cùng kỳ. 

Lợi nhuận này đến từ khoản lợi nhuận khác phát sinh qua việc nhận chuyển nhượng vốn tại Công ty CP Phát triển Bất động sản An Lập, bù đắp cho sự sụt giảm của doanh thu hoạt động kinh doanh cốt lõi. 

Tại Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG), doanh thu thuần quý I đạt 1.279 tỉ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ, trong đó có đóng góp đáng kể từ khoản chuyển nhượng dự án khoảng 490 tỉ đồng. 

Lợi nhuận trước thuế đạt 177 tỉ đồng, tăng 24,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ chỉ đạt 68 tỉ đồng, giảm 37,1% so với mức 108 tỉ đồng cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) ghi nhận sự phục hồi rõ nét. Doanh thu hợp nhất đạt hơn 1.467 tỉ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ. Nguồn thu chính vẫn đến từ hoạt động bán căn hộ và đất nền với hơn 860 tỉ đồng, tăng 29%. Đáng chú ý, mảng dịch vụ môi giới bất động sản mang về gần 604 tỉ đồng, cao gấp hơn 3 lần cùng kỳ.

Sau khi trừ các khoản chi phí, Đất Xanh báo lãi sau thuế hơn 214 tỉ đồng, tăng 173% so với quý I/2025 – một trong những mức tăng trưởng cao nhất trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Thị trường vẫn thiếu "điều kiện đủ"

Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Ngân hàng đầu tư Công ty CP Chứng khoán An Bình, kết quả lợi nhuận quý I của các doanh nghiệp bất động sản dù tích cực nhưng chưa phản ánh sự phục hồi bền vững của thị trường.

Phần lớn lợi nhuận hiện nay đến từ chuyển nhượng dự án hoặc ghi nhận doanh thu tài chính, chưa phải dòng tiền thực từ hoạt động bán hàng ra thị trường. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái "cầm hơi", chững lại sau giai đoạn suy giảm.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý mới chỉ giải quyết "điều kiện cần" là nguồn cung. Thị trường vẫn thiếu "điều kiện đủ", bao gồm thanh khoản thực và sức mua ổn định.

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải đáp ứng đồng thời năng lực tài chính và năng lực thực hiện. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu, thậm chí buộc phải chuyển nhượng dự án do không đủ nguồn lực.

Dù còn nhiều thách thức, thị trường vẫn ghi nhận điểm sáng từ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Khi pháp lý được hoàn thiện, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo để vay vốn hoặc chuyển nhượng, qua đó giảm áp lực dòng tiền và tồn kho.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, cần theo dõi thêm các quý tiếp theo để đánh giá chính xác xu hướng thị trường. Chỉ khi thanh khoản cải thiện rõ rệt, dòng tiền mới có thể quay lại bất động sản một cách bền vững.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản được dự báo sẽ phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tiếp tục trụ vững và tận dụng cơ hội phục hồi. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém có thể phải rời cuộc chơi thông qua việc bán lại dự án.

Vai trò của ngân hàng cũng sẽ ngày càng quan trọng khi các tổ chức tín dụng siết chặt tiêu chí giải ngân, ưu tiên các doanh nghiệp có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế.