Kỳ vọng sàn bất động sản quốc gia

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 diễn ra cuối tuần qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình phương án thành lập trung tâm giao dịch bất động sản (BĐS) và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước ngày 15-12.

Tiết kiệm thời gian và chi phí

Trước đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết thí điểm mô hình trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất, dự kiến triển khai toàn quốc giai đoạn 2026 - 2027. Mô hình này hướng tới việc liên thông toàn bộ thủ tục, từ cung cấp thông tin, thẩm tra pháp lý, xác lập hợp đồng điện tử đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên nền tảng dữ liệu thống nhất. Trung tâm cũng sẽ tích hợp dữ liệu về nhà ở, đất đai, thuế, giao dịch và tài sản bảo đảm nhằm hỗ trợ công tác quản lý và thúc đẩy số hóa thị trường BĐS.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất nhằm đổi mới phương thức giao dịch, rút ngắn thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp (DN). Đồng thời, mô hình còn đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, thúc đẩy chuyển đổi số, góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường BĐS. Mục tiêu là nhằm ổn định thị trường BĐS với thể chế đồng bộ hơn, xử lý kịp thời các vụ việc thao túng, đầu cơ và thổi giá nhà đất.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - nhìn nhận việc xây dựng một trung tâm giao dịch quốc gia về BĐS sẽ là nơi tập hợp, xác thực và xử lý toàn bộ thông tin liên quan đến từng tài sản nhà đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng hay mua bán, chỉ cần truy cập hệ thống này. Trung tâm sẽ tự động liên hệ, xác minh thông tin với các cơ quan chức năng và trả kết quả trong thời gian ngắn. "Người dân chỉ cần đưa thông tin BĐS vào hệ thống. Trung tâm dữ liệu quốc gia sẽ kiểm tra, xác minh và trả kết quả chính thức, khẳng định quyền được giao dịch hợp pháp. Khi đó, Nhà nước chịu trách nhiệm pháp lý đối với dữ liệu đó, thay vì người dân phải chạy qua hàng loạt cơ quan khác" - theo ông Đính.

Thực tế, hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch BĐS còn rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí. Người dân phải thực hiện nhiều bước như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động... với thời gian trung bình 45 - 60 ngày. Khi trung tâm giao dịch được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1 - 3 ngày, giúp giảm thiểu chi phí và phiền hà. Trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác mà chỉ đóng vai trò kết nối, xử lý dữ liệu trên nền tảng số.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cũng thừa nhận trước đây, để tạo ra được một giao dịch BĐS, người dân có thể phải đến rất nhiều nơi để mua bán, giao dịch, làm thủ tục… Bên cạnh đó, người dân còn gặp khó khăn trong việc xác định một sản phẩm đã đủ điều kiện bán hay chưa. Nếu thành lập trung tâm giao dịch BĐS, Nhà nước sẽ quản lý và chịu trách nhiệm đưa những BĐS đủ điều kiện được bán ra thị trường. Bà Hằng cho biết hiện Bộ Xây dựng đã hoàn thành việc lập và trình đề án, dự thảo nghị quyết của Chính phủ về việc thí điểm mô hình này.

Phân loại giao dịch, không phát sinh thủ tục

Ở góc độ DN tham gia thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, góp ý khi các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn chính thức, thông tin phải chuẩn xác, môi giới buộc phải cung cấp dữ liệu đúng, hạn chế sai lệch, từ đó giảm rủi ro cho người mua và tăng tính minh bạch. 

Điều này đặt ra yêu cầu sàn giao dịch BĐS quốc gia phải được thiết kế như một sân chơi công bằng, có cơ chế giám sát chặt chẽ và chế tài rõ ràng. "Nếu DN không đáp ứng tiêu chuẩn, không tuân thủ minh bạch, sẽ bị đào thải. Tuy nhiên, để công bằng, cơ chế giám sát và xử lý vi phạm cần được thiết kế minh bạch, tránh tình trạng nơi lên sàn, nơi không lên sàn" - ông nói.

Một chuyên gia BĐS cho rằng mô hình sàn giao dịch vẫn cần thời gian để định hình cụ thể. Theo chuyên gia này, nếu chỉ là sàn niêm yết dữ liệu chứ không can thiệp giá bán và đối tượng mua - bán thì mô hình sẽ hỗ trợ rất tốt cho Nhà nước trong việc quản lý dữ liệu, giảm trùng lặp, dễ truy xuất. Đặc biệt, người dân mong chờ sự thuận lợi, minh bạch chứ không phải tăng thủ tục hay tập trung xử phạt. "Chỉ cần tích hợp mã QR BĐS vào căn cước công dân, khi giao dịch chỉ cần quét mã là đủ" - vị này đề xuất.

Ở góc độ chính sách, TS Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn của Thủ tướng, cũng nhấn mạnh trung tâm giao dịch BĐS khi thành lập phải tuân thủ 2 nguyên tắc: công khai - minh bạch và không phát sinh thêm thủ tục, chi phí. 

Theo ông, thời gian thí điểm chỉ nên kéo dài 2 - 3 năm để đánh giá hiệu quả trước khi áp dụng rộng rãi. Đồng thời, cần phân loại rõ loại giao dịch nào bắt buộc phải lên sàn, giao dịch nào chỉ cần cập nhật dữ liệu. Ví dụ, chuyển nhượng thương mại, giá trị lớn phải qua sàn; còn tặng cho, thừa kế trong gia đình có thể chỉ cần thông báo để cập nhật.

TS Cấn Văn Lực cũng đề nghị ban hành tiêu chí tham gia sàn, bởi không phải mọi DN BĐS đều đủ điều kiện. Cần giới hạn cho các nhóm có chức năng rõ ràng như: môi giới, định giá, phát triển dự án, đơn vị quản lý tài sản… Đồng thời, có thể áp dụng cơ chế hợp tác công - tư (PPP) nhằm tận dụng công nghệ, khảo sát, vận hành từ khu vực tư nhân trong khi Nhà nước giữ vai trò định hướng và kiểm soát.

Một yêu cầu khác được TS Lực nhấn mạnh là mức phí giao dịch phải ở mức thấp nhất, tránh biến sàn thành rào cản. Cùng với đó, hệ thống thu nhận - chia sẻ dữ liệu phải được xây dựng đồng bộ, tránh tình trạng "đứt đoạn dữ liệu" như hiện nay.

Ngoài ra, TS Lực cũng cảnh báo nguy cơ phát sinh "2 thị trường" nếu thiết kế quy trình quá phức tạp - một chính thức và một "chợ đen" giao dịch ngầm để né thủ tục. Để tránh điều này, trung tâm giao dịch BĐS phải chứng minh lợi ích thực chất: thời gian nhanh hơn, thông tin rõ ràng hơn, chi phí thấp hơn. 

"Về mô hình hoạt động, có thể tham khảo mô hình giao dịch của sàn chứng khoán hay sàn thương mại điện tử, sàn giao dịch hàng hóa, không quá phức tạp. Quan trọng nhất là thiết kế hệ thống đơn giản, dễ vận hành, không làm phát sinh bộ máy cồng kềnh. Nhân sự có thể tận dụng lực lượng hiện có, trường hợp cần chuyên gia cũng nên phải mạnh dạn tuyển dụng để bảo đảm vận hành hiệu quả ngay từ đầu" - TS Cấn Văn Lực gợi ý.